La obra nueva es un 44% más cara que la segunda mano

La demanda residencial se ha incrementado notablemente desde 2021 por el aumento de la población, el ahorro acumulado, la resistencia del empleo y la movilización de la inversión.

Sin embargo, las cifras de compraventa de vivienda nueva permanecen estancadas, evidenciando una limitación de la oferta disponible que deja demanda insatisfecha.

Este desacoplamiento está tensionando los precios residenciales por encima de la inflación, especialmente en el caso de la obra nueva, que, según las tasaciones de Tinsa by Accumin, se encareció un 7,6 % en 2024, frente al 4 % que lo hizo la segunda mano. 

En promedio, la obra nueva (2.528 €/m2) es un 44% más cara que la segunda mano.

Son datos contenidos en el informe Vivienda de obra nueva 2025, donde el Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin realiza una completa radiografía de la evolución de los precios, las compraventas y la producción de obra nueva en nuestro país desde el año 2001. 

Este nuevo informe, que tendrá carácter anual, analiza también el esfuerzo de compra y la evolución del precio de la obra nueva en el último año en CCAA, provincias, capitales y en más de 70 municipios secundarios relevantes por población y volumen de compraventas.

“La construcción de vivienda se ha incrementado en el último año, pero aún dista de lograr atender el aumento de demanda. Existe una fuerte concentración de proyectos constructivos en municipios secundarios próximos a los tradicionales polos de empleo o focos turísticos, en donde el agotamiento de suelo disponible limita el crecimiento”, explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin.

Como consecuencia, los crecimientos de precio más intensos en el segmento de obra nueva respecto a 2023 se concentraron en puntos de las costas cantábrica y mediterránea, y en municipios del área metropolitana de Madrid y Barcelona.

El informe destaca que la pérdida de poder adquisitivo durante el episodio inflacionista posterior a la pandemia agravó el acceso a la vivienda para los salarios medios, especialmente en las zonas de concentración de demanda (polos de empleo y los focos de actividad turística). 

También dificultó el acceso de estos salarios al segmento de obra nueva, en general más cara que la de segunda mano.

“En consecuencia, numerosos municipios, especialmente de costa, han orientado su producto de obra nueva hacia el turismo, ya sea internacional o proveniente de otras provincias”, explica Arias. 

“También han adquirido peso en algunas ubicaciones las compraventas efectuadas por parte de entidades jurídicas, con un pulmón financiero superior al del comprador individual”.

La ratio de esfuerzo teórico de compra (porcentaje de la renta disponible que hay que destinar a pagar el primer año de una hipoteca) se sitúa en el 49 % para el producto de obra nueva, frente al 36% general, incluyendo la segunda mano.

No es lo mismo que cuando se produjo el "boom"

El desajuste entre oferta y demanda ha provocado que, en términos nominales, el valor de la vivienda de obra nueva se haya revalorizado un 66 % desde los mínimos alcanzados en la crisis de 2008 y se sitúe un 10 % por encima de los máximos de la burbuja de 2007.

Sin embargo, el Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin apunta que esta comparación es engañosa, al encontrarse sesgada por el efecto de la inflación durante el periodo histórico. 

“Descontando el efecto de la inflación, la obra nueva se ha revalorizado un 35 % desde los mínimos alcanzados en la crisis de 2008 y se mantiene 21 % por debajo de los máximos de la burbuja de 2007”, afirma Arias.

Las ubicaciones que exceden los máximos alcanzados durante la burbuja de 2007 (descontando el efecto de la inflación) se sitúan en la costa mediterránea. 

Se trata de la región de Islas Baleares (+19 % más que el máximo del ‘boom’) y de los municipios de Málaga y Benidorm (+2 %). 

También Marbella y Santa Cruz de Tenerife se alinean con el máximo de sus series, aunque sin llegar a rebasarlos.